| Головна » Статті » Управління юстиції |
Сворення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку
| Що потрібно зробити щоб створити об’днання співвласників багатоквартирних будинків Передусiм варто детально ознайомитися з нормативними актами, якi регулюють вiдносини в цiй сферi. Зазначимо, що конкретнi питання дiяльностi об'єднання визначено в спецiальному законi та пiдзаконних актах: · Господарський кодекс України (чинний вiд 1 сiчня 2004 р.); · Цивiльний кодекс України (чинний вiд 1 сiчня 2004 р.); · Земельний кодекс України (чинний вiд 1 сiчня 2002 р.); · Закон України "Про об'єднання спiввласникiв багатоквартирного будинку" (№ 2866-III вiд 29 листопада 2001 р.); · "Порядок державної реєстрацiї об'єднань спiввласникiв багатоквартирного будинку" (документ затверджено в постановi Кабiнету Мiнiстрiв України "Про реалiзацiю Закону України "Про об'єднання спiвласникiв багатоквартирного будинку" № 1521 вiд 11 жовтня 2002 р.); · "Порядок передачi житлового комплексу або його частини з балансу на баланс" (документ затверджено в постановi Кабiнету Мiнiстрiв України "Про реалiзацiю Закону України "Про об'єднання спiввласникiв багатоквартирного будинку"№1521вiд11 жовтня 2002р.); · "Порядок проведення розрахункiв з членами об'єднання спiввласникiв багатоквартирного будинку, якi мають перед ним заборгованiсть, за виконанi ними роботи з утримання неподiльного та загального майна об'єднання" (документ затверджено в постановi Кабiнету Мiнiстрiв України "Про реалiзацiю Закону України "Про об'єднання спiввласникiв багатоквартирного будинку "№ 1521 вiд 11 жовтня 2002 р.); · "Порядок створення спецiальних фондiв об'єднання спiввласникiв багатоквартирного будинку" (документ затверджено в постановi Кабiнету Мiнiстрiв України "Про реалiзацiю Закону України "Про об'єднання спiввласникiв багатоквартирного будинку" № 1521 вiд 11 жовтня 2002 р.); · Типовий статут об'єднання спiввласникiв багатоквартирного будинку (документ затверджено в наказi Державного комiтету України з питань житлово-комунального господарства № 141 вiд 27 серпня 2003 р.). Процес створення об'єднання складається з кiлькох етапiв. Спершу потрiбно сформувати iнiцiативну групу, пiдготувати проекти статуту та рiшень установчих зборiв, скликати й провести установчi збори. Пiсля ухвалення на загальних зборах рiшення щодо створення об'єднання та затвердження його статуту належить зареєструвати це об'єднання, виготовити печатку та штамп, вiдкрити рахунок у банку. Припустимо, ви хочете створити об'єднання власникiв квартир у вашому будинку. Опишемо послiдовнiсть ваших крокiв. Формування iнiцiативної групи Зазвичай iнiцiативну групу формують соціально-активні особи, якi мають органiзаторськi здiбностi та незаперечний авторитет серед мешканцiв будинку. Така група, що мусить складатися з не менше нiж трьох власникiв квартир чи нежитлових примiщень, насамперед готує проект статуту майбутнього об'єднання. Пiдготовка проекту статуту Статут об'єднання потрiбно складати на базi Типового статуту, затвердженого в наказi Державного комiтету України з питань житлово-комунального господарства № 141 вiд 27 серпня 2003 р. Розглянемо детальнiше вимоги до змiсту статуту, сформульованi в статтi 7 закону "Про об'єднання спiввласникiв багатоквартирного будинку" . Статут кожного об'єднання, що дiє в будь-якому мiстi, мiстечку чи iншому населеному пунктi України, обов'язково має мiстити насамперед такi данi: · назва та місце положення об'єднання; · мета створення, завдання та предмет дiяльностi об'єднання; · перелiк майна (неподiльного майна), що перебуває в спiльнiй сумiснiй власностi, права й обов'язки учасникiв об'єднання щодо цього майна. · перелiк майна (загального майна), що перебуває в спiльнiй частковiй власностi, права й обов'язки учасникiв об'єднання щодо цього майна. Крiм того, в цьому документi потрiбно визначити склад, повноваження, права й обов'язки та порядок формування статутних органiв. У статутi належить описати й порядок скликання та проведення загальних зборiв, а також вказати їх перiодичнiсть. Складаючи текст статуту, в окремих пунктах потрiбно визначити порядок голосування та ухвалення рiшень на зборах, вказати перелiк питань, для вирiшення яких потрiбна проста або квалiфiкована бiльшiсть голосiв. У статутi також належить описати джерела фiнансування, порядок використання майна та коштiв об'єднання. Оскiльки об'єднання, найiмовiрнiше, матиме статус неприбуткової органiзацiї, ця частина її головного установчого документу (статуту) мусить узгоджуватися вiдповiдними нормами податкового законодавства. З огляду на цi норми ви можете вказати такi джерела фiнансування вашого об'єднання: · кошти або майно, що надходять у виглядi незворотної фiнансової допомоги чи добровiльної пожертви; · пасивнi доходи; · внески, кошти або майно, якi об'єднання одержує для провадження своєї основної дiяльностi (для сплати за комунальнi послуги, утримання будинку); · доходи, отриманi вiд основної дiяльностi. За законодавчими вимогами, в статутi належить чiтко описати порядок, за яким ваше об'єднання затверджуватиме кошторис, створюватиме спецiальнi фонди , зокрема резервний, i використовуватиме кошти з цих фондiв, а також покриватиме спiльнi витрати. У статутi потрiбно чiтко визначити порядок, за яким ваше об'єднання укладатиме договiр з кожним власником квартири чи примiщення, а також вказати умови, що їх буде сформульовано в такiй угодi. Ще один роздiл статуту потрiбно присвятити порядку, за яким ви прийматимете нових членiв до свого об'єднання i на яких пiдставах позбавлятимете їх членства. Певна рiч, у статутi належить детально описати права й обов'язки членiв об'єднання. Водночас у статутi належить визначити вiдповiдальнiсть за порушення його норм та невиконання рiшень статутних органiв. У ще двох обов'язкових роздiлах статуту ви маєте описати порядок внесення змiн до цього документу, визначити пiдстави та порядок лiквiдацiї, реорганiзацiї (злиття, подiлу) об'єднання i вирiшення вiдповiдних майнових питань. Крiм перелiчених, ваш статут може мiстити й iншi норми, що регулюють дiяльнiсть вашого об'єднання, але не суперечать нормам законодавства. Вiдтак потрiбно поговорити з усiма власниками квартир та примiщень у вашому будинку: розповiсти їм про переваги об'єднання, про характер його дiяльностi i, звичайно, заохотити до його створення. Обрання назви У пiдготовчий перiод також потрiбно визначити власну назву об'єднання, скажiмо, "Оселя", "Дбайливий господар" чи "Спiльнота". Узгоджуючи це питання, не забувайте про те, що за законом, ви не маєте права зареєструвати своє об'єднання з тою назвою, яку вже зареєстровано для iншого пiдприємства чи органiзацiї, тому назву вашого олб'єднання потрібно зарезервувати. Скликання установчих зборiв Коли всi перелiченi питання буде з'ясовано, iнiцiативна група або власник будинку складає текст письмового повiдомлення, в якому вказує, хто скликає установчi збори, коли i де вони вiдбудуться, якi питання увiйдуть до порядку денного. Цей документ потрiбно вручити кожному власниковi особисто пiд розписку або надiслати поштою, бажано - рекомендованим листом, не пiзнiше нiж за 14 днiв перед датою, на яку призначено установчi збори. Перед тим як починати установчi збори, належить визначити їх правосильнiсть. Якщо на повiдомлення вiдгукнулися понад 50% власникiв квартир (або їхнiх представникiв) у вашому будинку, то можете вiдкривати збори. Тепер коротко опишемо процедуру ведення зборiв, на яких потрiбно розглянути такi питання: · про обрання голови та секретаря зборiв; · про створення об'єднання; · про затвердження статуту; · про обрання керiвних органiв (правлiння, голови правлiння, ревiзiйної комiсiї); · про визначення осiб, уповноважених оформити державну реєстрацiю об'єднання. Крiм перелiчених, на установчих зборах можна розглянути й iншi питання. Голову та секретаря зборiв обирають бiльшiстю голосiв присутнiх власникiв або їхнiх представникiв. Щодо кожного питання потрiбно оформити вiдповiдне рiшення, яке збори ухвалюють через поiменне голосування. Кожен, хто проголосував, мусить поставити в протоколi свiй пiдпис i зазначити результат голосування ("за" чи "проти"). Рiшення вважають ухваленим, якщо за нього проголосували не менше нiж 2/3 присутнiх осiб, якi мають право голосу. Державна реєстрацiя Щойно створене об'єднання належить зареєструвати. Таку реєстрацію здійснює виконавчий орган міської, районної чи сільської ради або районної державної адміністрації за місцем положення вашого будинку. Згідно ст. 6 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" № 2866-ІИ від 29 листопада 2001 р. Оформлення і реєстрація всіх документів, що засвідчують створення об'днання, здійснюються безоплатно у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Особа, яку уповноважили установчi збори, має подати до вказаного органу такi документи: · заяву про державну реєстрацію яка і є реєстраційною карткою; · протокол установчих зборiв, на яких було створено об'єднання i затверджено його статут; · два примiрники оригiналу статуту та 5 копій; · список учасникiв об'єднання, складений за встановленою формою; Перелiченi документи уповноважений представник об'єднання має вiднести до органу реєстрації. Одержавши комплект документiв, орган реєстрацiї мусить зареєструвати ваше об'єднання протягом одного місяця. Зареєструвавши вашу органiзацiю, вашiй уповноваженiй особi видадуть оригiнал i три копiї свiдоцтва про державну реєстрацiю об'єднання, а також оригiнал його статуту з вiдповiдною позначкою. Зауважимо, що цi свiдоцтва не потребують додаткового засвiдчення чи затвердження. Одержавши свiдоцтво про реєстрацiю, об'єднання набуває статусу юридичної особи. Вiдразу пiсля реєстрацiї конче потрiбно одержати в мiсцевому органi статистики довiдку про присвоєння iдентифiкацiйного коду. Без цього документу ваше об'єднання не зможе виготовити печатку, вiдкрити банкiвський рахунок тощо. Варто зазначити, що за певних умов державний орган має право вiдмовити вам у реєстрацiї. Вiдмову закон дозволяє лише в тому разi, якщо вiд об'єднання надiйшов неповний комплект потрiбних документiв або якщо документи не вiдповiдають вимогам законодавства. За таких обставин вказаний орган мусить аргументувати свою вiдмову. Виготовлення печатки та штампiв Оскiльки ваше об'єднання має статус юридичної особи, вам доведеться користуватися печаткою та штампом. Дозвiл на виготовлення цих атрибутiв будь-якого пiдприємства, органiзацiї чи установи видають у районному або мiському управлiннi внутрiшнiх справ. Щоб одержати цей дозвiл, до вказаного органу потрiбно подати такi документи: · заяву; · ескiзи печатки та штампу, затвердженi пiдписом голови правлiння; · оригiнал свiдоцтва про державну реєстрацiю об'єднання; · квитанцiю про сплату вiдповiдного збору (тепер цей збiр становить близько 36 грн.); · довiдку про присвоєння iдентифiкацiйного коду. Одержавши дозвiл, ви можете замовити печатку та штамп лише на тому пiдприємствi, яке має вiдповiдну лiцензiю на таку дiяльнiсть. Вiдкриття банкiвських рахункiв Бiльшiсть розрахункiв ваше об'єднання здiйснюватиме в безготiвковiй формi. Оперувати готiвкою законодавство дозволяє юридичним особам лише в деяких випадках, зокрема в разi виплати заробiтку, закупiвлi товарiв деяких видiв. Тому вам доведеться вiдкрити рахунок у банку, до якого потрiбно подати такi документи: · заяву щодо вiдкриття рахунку, оформлену за встановленим зразком. · копiю свiдоцтва про державну реєстрацію, яку видав орган державної реєстрацiї; · примірник статуту, оформленого й затвердженого в належний спосіб, або його копію, засвідчену нотаріально. Зауважимо, що на цьому примірнику має стояти позначка податкової інспекції про реєстрацію вашого об'єднання в податковому органі; · картку із зразками підписів та відбитком печатки. Якщо ви подали всі документи, оформлені в належний спосіб, то банк може відкрити вам рахунок дуже швидко - протягом дня. Відкривши рахунок ви маєте негайно повідомити про цей факт податковій інспекції. Розпоряджатися коштами на такому рахунку ви зможете щойно після того, як одержите від податківців підтвердження, що вони отримали ваше повідомлення. Правовий статус Пiсля державної реєстрацiї ваше об'єднання стає юридичною особою, а отже, має право бути власником майна й мусить виконувати вiдповiднi обов'язки. Ця юридична особа може набути статусу неприбуткової органiзацiї, а за таких обставин одержаний прибуток не дозволено розподiляти мiж її членами. Натомiсть, як визначено в Законi України "Про оподаткування прибутку пiдприємств" (№ 334/94-ВР вiд 28 грудня 1994 р.), така органiзацiя не сплачує податку на прибуток пiдприємства, зокрема, з таких доходiв: · внескiв, грошових коштiв та майна, що надходять до цiєї органiзацiї для забезпечення її основної дiяльностi; · пасивних доходiв. Будь-яка неприбуткова органiзацiя не сплачує також податку на додану вартiсть, але лише за умови, що обсяг її оподатковуваних операцiй за останнi 12 календарних мiсяцiв є меншим за суму 300 000 тис. грн. Таку норму визначено в Законi України "Про податок на додану вартiсть". Треба зауважити, що як неприбуткову органiзацiю ваше об'єднання зареєструють лише в тому разi, якщо його установчi документи вiдповiдають встановленим вимогам. Найвищим органом управлiння є загальнi збори членiв об'єднання. Тiльки цей орган може вирiшувати такi питання, як затвердження статуту та внесення змiн до нього, використання (зокрема передавання в оренду) майна, що перебуває у спiльнiй власностi членiв об'єднання, затвердження рiчного кошторису, балансу та звiту об'єднання, а також величини внескiв та сплат його учасникiв тощо. Виконавчим органом об'єднання є правлiння, склад якого обирають i затверджують установчi, а надалi - загальнi збори. Члени цього органу обирають з-помiж себе голову правлiння. Цей орган фактично провадить усю поточну фiнансову та господарську дiяльнiсть об'єднання, зокрема, готує баланс, звiти та кошторис, укладає договори з учасниками об'єднання та комунальними пiдприємствами, розпоряджається майном об'єднання. Баланс - це головний фiнансовий документ будь-якої юридичної особи, в якому вiдображають усi активи (майно та майновi права) та всi пасиви (борговi зобов'язання). Рiчний звiт - це комплекс документiв, якi характеризують фiнансовий стан об'єднання. Сюди належать звiти щодо сплати певних податкiв (за видами), документи, що пiдтверджують наявнiсть активiв чи заборгованостi та iн. Кошторис - це документ, у якому вiдображено доходи й витрати об'єднання протягом року. Вiдповiдальнiсть за виконання кошторису покладено на правлiння. За фiнансово-господарською дiяльнiстю правлiння та його голови наглядає ревiзiйна комiсiя. Цей орган перевiряє, чи в належний спосiб правлiння витрачає кошти об'єднання. Вивчивши потрiбнi документи пiд час перевiрки, ревiзiйна комiсiя готує свої пропозицiї та висновки i оприлюднює їх на загальних зборах. За наслiдками перевiрки цей орган також затверджує фiнансовий звiт за рiк. Для провадження господарської дiяльностi об'єднання може залучати найманих працiвникiв, наприклад, технiчного керiвника, бухгалтера, юридичного радника, двiрника, сантехнiка, слюсаря, електрика та iнших. Кiлькiсть цих осiб правлiння визначає за потребою (звiсно, рiшення з цього питання мають затвердити загальнi збори). Особливості звiтностi З огляду на статус юридичної особи об'єднання мусить подавати вiдповiдну фiнансову та бухгалтерську звiтнiсть до державних органiв. Для об'єднань, зареєстрованих як неприбутковi органiзацiї, визначено "Порядок складання податкового звiту про використання коштів неприбутковими установами й органiзацiями" (документ затверджено в наказi Державної податкової адмiнiстрацiї України № 233 вiд 11 липня 1997 р.). Натомiсть тi об'єднання, котрi не мають статусу неприбуткової органiзацiї, подають звiтнiсть на загальних пiдставах, визначених у законодавствi. Ухвалення рiшень Всю керiвну та органiзацiйну роботу в об'єднаннi потрiбно провадити вiдповiдно до норм українського законодавства та затвердженого статуту. Статут можна назвати "внутрiшньою конституцiєю" об'єднання, оскiльки всi рiшення всерединi органiзацiї належить ухвалювати саме з огляду на цей документ. Асоцiацiї власникiв житлових будинкiв Кiлька об'єднань власникiв будинкiв, розмiщених в одному кварталi чи на однiй вулицi, можуть створити асоцiацiю. В такому разi власники зможуть разом вирiшувати деякi господарськi питання, наприклад, щодо спiльного використання технiчних споруд у межах їхнього кварталу, надання комунальних та інших послуг членам асоціації через спільне підприємство. Будь-яке об'єднання спiввласникiв має право провадити господарську дiяльнiсть тiльки певних видiв. Розглянемо це питання детальніше. Види господарської дiяльностi Як неприбуткова органiзацiя, об'єднання спiввласникiв багатоквартирного будинку не має права провадити господарську діяльність, що передбачає отримання прибутку. Втiм, якщо ваше об'єднання не має статусу неприбуткової органiзацiї, ви можете створити комерцiйне пiдприємство, що одержуватиме прибуток. Таке право визначено в статтi 86 Цивiльного кодексу України. Як вже було зазначено, головне завдання об'єднання спiввласникiв - надання послуг своїм учасникам. Таку дiяльнiсть об'єднання провадить, зокрема, на пiдставi вiдповiдних договорiв. Договiр про надання комунальних послуг мусить пiдписати кожен власник квартири (навiть якщо вiн не входить до складу об'єднання) та квартиронаймач. В угодi, укладенiй з учасником об'єднання, визначають умови надання власниковi комунальних послуг (постачання холодної i гарячої води та газу, опалення та iн.) та сплати за цi послуги, за утримання i ремонт будинку, пiдтримання в належному станi прибудинкової територiї. З iншого боку, за договором, укладеним з об'єднанням, кожен власник бере на себе обов'язок вчасно сплачувати за комунальнi послуги й переказувати внески на утримання будинку та прибудинкової територiї. Крiм того, осiб, якi не виконують своїх зобов'язань за договором, об'єднання має право вилучити зi свого складу - за умови, що такий захiд передбачено в статутi. Кожен учасник об'єднання має дбайливо ставитися до спiльного майна. Господарська дiяльнiсть об'єднання виявляється також у розпоряджаннi грошима, призначеними на утримання та ремонт житлового комплексу. Такi кошти накопичуються на банкiвському рахунку об'єднання, куди надходять як вiдповiднi цiльовi внески його учасникiв. Прийняття житлового комплексу на баланс Установчi або загальнi збори можуть ухвалити рiшення про те, щоб зарахувати житловий комплекс на баланс об'єднання (див. додаток 5). Зазначимо, що передавати майно на баланс дозволено лише в тому разi, якщо об'єднання одержує це майно у власнiсть або в користування за вiдповiдним договором (йдеться, наприклад, про акт приймання-передавання майна в разi безкоштовної приватизацiї, договiр про купiвлю-продаж, договiр про користування). За таких обставин потрiбно створити комiсiю, до складу якої мають увiйти представники обох сторiн - вашого об'єднання i того власника, на чиєму балансi перебуває житловий комплекс. Далi коротко опишемо процедуру передавання майна. Комiсiя складає вiдповiдний акт (див. додаток 6), що за правилами бухгалтерського облiку є пiдставою для зарахування житлового комплексу на баланс. А колишнiй балансоутримувач передає вам технiчну документацiю на цей комплекс. Треба зауважити, що колишнiх власникiв багатоквартирних будинкiв (виконкоми мiсцевих рад народних депутатiв, мiсцевi державнi адмiнiстрацiї в Києвi та Севастополi, пiдприємства, органiзацiї, установи) закон зобов'язує брати участь в органiзацiї та фiнансуваннi ремонту житлового комплексу, якщо йдеться про перший ремонт пiсля передавання цього комплексу на баланс, відповідно до ст. 24 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоповерхових будинків". Втiм, такий обов'язок виникає лише в тому разi, якщо квартири чи примiщення було приватизовано. Управлiння майном об'єднання Майном, переданим на баланс об'єднання, розпоряджаються голова правлiння та правлiння, однак - лише в межах своїх повноважень, визначених у статутi. Цi статутнi органи, зокрема, мають право укладати з юридичною чи фiзичною особою договори про продаж майна - звiсно, за умови, що таке рiшення прийнято на загальних зборах. Визначаючи повноваження виконавчих органiв об'єднання в цiй сферi, у статутi належить вказати таке: голова правлiння чи правлiння має право укладати договiр про вiдчуження майна за умови, що сума цiєї угоди не перевищує записаної в статутi цифри. В тому разi, якщо сума договору виходить поза вказану межу, питання продажу обов'язково потрiбно погоджувати iз загальними зборами. Страхування майна об'єднання Власне майно об'єднання також можна застрахувати, скажiмо, на випадок пожежi, пошкодження примiщень внаслiдок незаконних дiй iнших осiб тощо. Використання прибудинкової територiї Кожне об'єднання спiввласникiв багатоквартирного будинку має право користуватися прибудинковою територiєю. Прибудинкова територiя - це земельна дiлянка, вiдведена для обслуговування житлового будинку й пов'язаних з ним господарських та технiчних будiвель i споруд. Площу та мiсце положення такої територiї визначено в мiстобудiвнiй документацiї. До складу прибудинкової територiї входять такi дiлянки землi: · територiя пiд житловим будинком; · проїзди та тротуари; · озелененi територiї; · iгровi майданчики для дiтей дошкiльного й молодшого шкiльного вiку; · майданчики для вiдпочинку мешканцiв; · майданчики для спортивних вправ; · майданчики для тимчасового зберiгання автомобiлiв; · майданчики для господарських потреб; · майданчики для вигулу собак;o iншi земельнi дiлянки, що дають змогу утримувати й обслуговувати будинок та iншi пов'язанi з ним об'єкти. Величину земельної дiлянки, що є прибудинковою територiєю, визначають у проектнiй документацiї на пiдставi мiстобудiвних норм. Для багатьох будинкiв, споруджених до 1992 року, не оформлено документiв про вiдведення земельних дiлянок i вiдповiдних правовстановлюючих документiв на користування такими дiлянками. Якщо ваше об'єднання не забезпечуватиме надання комунальних послуг (а укладе такий договiр з ЖЕКом), то правовстановлюючі документи на прибудинкову територiю одержувати не обов'язково. За таких обставин земельну дiлянку передадуть у постiйне користування державному пiдприємству, органiзацiї чи установi (наприклад, ЖЕКовi), яке чи яка є управителем будинку. Натомiсть якщо угоди про надання комунальних послуг об'єднання пiдпише безпосередньо з вiдповiдними пiдприємствами, то обов'язково треба буде документально оформити право користування прибудинковою територiєю або право власностi на неї. Опишемо крок за кроком вiдповiдну процедуру. Крок перший. Ваше об'єднання подає до мiсцевої ради заяву про оформлення правовстановлюючого документу на прибудинкову територiю. Крок другий. Об'єднання замовляє вiдповiдну технiчну документацiю. Крок третiй. Землевпорядну документацiю ваше об'єднання подає до мiсцевого управлiння (або вiддiлу) земельних ресурсiв. Крок третiй. Вашi документи розглядають у мiсцевiй державнiй адмiнiстрацiї або радi й ухвалюють рiшення про те, щоб надати вашому об'єднанню земельну дiлянку у власнiсть або укласти з вами договiр про оренду. Крок четвертий. На пiдставi технiчної документацiї в мiсцевому органi влади виготовляють проект вiдведення земельної дiлянки. На пiдставi цього проекту та iншої технiчної документацiї визначають межi прибудинкової територiї на мiсцевостi (встановлюють межовi знаки). Крок п'ятий. В мiсцевiй радi (чи державнiй адмiнiстрацiї) оформляють державний акт на право власностi на земельну дiлянку або укладають з об'єднанням договiр про її оренду. В разi одержання державного акту вам доведеться сплатити по 12 грн. за кожний з двох примiрникiв бланку цього документу (один видадуть вам, а iнший залишать в архiвi) та 24 грн. - за його заповнення. Треба зазначити, що за законом термiн оренди землi може сягати 50 рокiв. Тому в договорi варто визначити саме цей максимальний перiод. Тепер коротко розглянемо питання про те, що ваше об'єднання може робити на прибудинковiй територiї. Передусiм цю землю потрiбно використовувати лише за цiльовим призначенням, вказаним у державному актi на право власностi на дiлянку чи в договорi про оренду. Зазвичай у згаданих документах вказано таке цiльове призначення: земельна дiлянка для обслуговування багатоповерхового житлового будинку. Тож ваше об'єднання може впорядковувати прилеглу територiю, споруджувати тут дитячi та спортивнi майданчики, металевi гаражi, влаштовувати автостоянки тощо. Водночас ваша органiзацiя має виконувати певнi обов'язки щодо видiленої їй землi, зокрема, дбати про охорону довкiлля, вчасно сплачувати земельний податок (або розраховуватися за оренду, якщо укладено вiдповiдний договiр), не порушувати прав власникiв та землекористувачiв сумiжних дiлянок, зберiгати кориснi властивостi землi, геодезичнi знаки, протиерозiйнi споруди, мережi зрошувальних i осушувальних систем тощо. Участь співвласників у діяльності об‘єднання Права й обов'язки Кожен учасник об'єднання має певнi права, наприклад, право брати участь в управлiннi об'єднанням i контролювати його дiяльнiсть. Зокрема, ви маєте право бути присутнiми на загальних зборах вашої органiзацiї i голосувати щодо всiх порушуваних питань, обирати й бути обраним до складу статутних органiв об'єднання. Закон дає вам право вимагати, щоб цi органи захищали вашi права, щоб iншi учасники об'єднання дотримували вимог статуту й засад добросусiдських вiдносин. Зазнавши збиткiв вiд iншого власника, зокрема, через затоплення квартири, ви маєте право на повне їх вiдшкодування. Крiм того, ви можете знайомитися з усiєю документацiєю об'єднання: протоколами загальних зборiв, звiтами ревiзiйної комiсiї, фiнансовими звiтами об'єднання. Водночас кожен власник, увiйшовши до об'єднання, мусить виконувати низку обов'язкiв, визначених у статутi. Передусiм ви маєте вчасно та повнiстю сплачувати за комунальнi послуги й переказувати внески на ремонтi утримання будинку та прилеглої територiї. Крiм того, статут вимагає, щоб належнi об'єднанню примiщення та спiльне майно (пiд'їзд, сходи, подвiр'я) використовували за призначенням, дбали про їх збереження, запобiгали їх нищенню, також ви маєте дотримувати норм законодавства щодо ремонту реконструкцiї примiщень. Сплата за комунальні послуги На загальних зборах вашого об'єднання ви визначаєте, хто буде управителем будинку- об'єднання чи iнша юридична особа, скажiмо, ЖЕК. Якщо ваша органiзацiя перебирає на себе функцiї управителя, то вона сама виконує всi зобов'язання щодо надання комунальних послуг, ремонту та утримання будинку, укладаючи договори з вiдповiдними пiдприємствами. З iншого боку, як вже було згадано, об'єднання пiдписує договiр з кожним власником квартири, який бере на себе обов'язок вчасно та повнiстю сплачувати за наданi послуги (див. додаток 7). Зауважимо, що суму сплат мешканцi можуть визначати на пiдставi показникiв приладiв, якi фiксують споживання теплої та холодної води, газу й електроенергiї i т. iн. у кожнiй квартирi. Якщо ж поквартирного облiку запровадити не можливо, управитель встановлює загальнобудинковi прилади облiку. За таких обставин кожен власник сплачує за наданi послуги пропорцiйно до площi примiщення та кiлькостi мешканцiв у ньому. В деяких об'єднаннях лiчильники на воду встановлено лише в деяких квартирах. Тi мешканцi, котрi не мають таких приладiв облiку, сплачують за водопостачання та водовiдведення на пiдставi показникiв загальнобудинкового лiчильника, вiд яких вiдмiнусовано показники лiчильникiв, встановлених у квартирах. А якщо загальнобудинкового приладу облiку не встановлено, то мешканцi мають сплачувати за наданi послуги з огляду на затвердженi тарифи та норми споживання. Обов'язкові сплати за обслуговування будинку Кожен учасник об'єднання мусить сплачувати на банкiвський рахунок об'єднання кошти за обслуговування будинку та прилеглої територiї. Такими грошима покривають видатки на утримання лiфтiв, прибирання прибудинкової територiї та мiсць загального користування в будинку (коридорiв, холiв, сходiв тощо), вивезення смiття, використання води для поливання зелених насаджень бiля будинку, використання електроенергiї в загальних коридорах, на сходових клiтках тощо. Суму сплати визначають за такою схемою. Спершу пiдраховують середнi щомiсячнi витрати об'єднання на утримання i ремонт будинку. До цих витрат належать такi: · видатки на заробiтну платню обслуговуючого персоналу; · витрати на заробiтну платню апарату; · сплата за воду на поливання зелених насаджень та територiї; · сплата за електроенергiю в мiсцях загального користування; · видатки на капiтальний ремонт будинку, споруд та обладнання i на поточний ремонт житлового фонду; · сплата за вивезення смiття; · видатки на прибирання та утримання мiсць загального користування; · витрати на придбання господарських засобiв (електричних лампочок, порошку, мила, ганчiрок, вiникiв, лопат тощо). Маючи суму цих витрат, визначають, який вiдсоток становить площа кожної квартири вiд загальної житлової площi (тобто суми житлової площi всiх квартир у будинку). З огляду на цей вiдсоток встановлюють частку кожного мешканця в загальнiй сумi витрат. Зауважимо, що реальні витрати об'єднання на отримання будинку та прибудинкової території можуть виявитися меншими за нормативні, якщо ж витрати об'єднання виявилися бiльшими за нормативнi, власники квартир мають доплатити рiзницю (пропорцiйно до площi квартири). Земельний податок Крiм того, кожнен спiввласник, що входить до складу об'єднання, має сплачувати свою частку земельного податку. Для всього житлового фонду коефiцiєнт такої сплати дорiвнює 0,03 ставки земельного податку . Ставка податку на земельну дiлянку, щодо якої виконано грошову оцiнку, становить 1% вiд суми оцiнки. Щоб обчислити податок, який має сплатити об'єднання спiввласникiв, спершу визначають 1% вiд грошової оцiнки, вiдтак множать одержаний показник на 0,03. Якщо грошової оцiнки земельної дiлянки не виконано, то ставку податку визначають за спецiальною таблицею, наведеною в статтi 7 Закону України "Про плату за землю". Одержаний показник теж множать на 0,03. Треба зауважити, що мiсцевi органи влади можуть надавати об'єднанням пiльги щодо сплати цього податку, наприклад, встановлювати мiнiмальний рiвень сплати або взагалi звiльняти об'єднання вiд цього податку. Внески на капітальний та поточний ремонт Кожен спiввласник, що входить до об'єднання, мусить перераховувати певнi внески на поточний та капiтальний ремонт будинку. Величину цих внескiв об'єднання визначає в статутi або в рiшеннi загальних зборiв. Інші збори та внески На загальних зборах об'єднання може ухвалити рiшення про обов'язкову сплату iнших внескiв та зборiв. Такими коштами покривають сплату за банкiвськi послуги (виконання банкiвської операцiї зазвичай коштує об'єднанню 2% вiд її суми), видатки на заробiтну платню коменданта будинку, консєржки та iн. | |
| Переглядів: 801 | |
| Всього коментарів: 0 | |
